12月1日，国家开展改革委办公厅对外发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《清单》），对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。其中，在城市更新设施领域，申报范围包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目。

“本次政策最富战略性的亮点在于将城市更新纳入扩容范围，而这并非简单的范围扩容。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，《清单》将城市更新设施与租赁住房行业领域同步纳入扩容范围，将为房地产行业向新开展模式转型给予一套清晰的“组合拳”，开辟以运营为核心、以盘活存量为路径的新赛道。

在赵然看来，政策鼓励“城市更新”与“市场化租赁住房”有机结合，将为存量资产改造注入新活力。这种结合，一方面精准响应了“人口净流入大城市”的住房需求；另一方面，也避免了新一轮大拆大建，是有助于城市高质量开展的具体实践。另外，“城市更新+租赁住房”模式也与REITs融资特性高度契合。城市更新项现在期投入大、培育期长，而市场化租赁住房运营则依赖长期、稳定的资金。REITs恰好为此给予了“开发—培育—退出—再投资”的完整闭环，这将极大地激励社会资本参与城市更新和租赁住房建设的持续性。

国家开展改革委政策研究室副主任、新闻发言人李超日前介绍，基础设施REITs工作自2020年启动以来，国家开展改革委会同证监会，持续有助于基础设施REITs市场扩围扩容。现在，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。

随着此次《清单》的发布，记者对比发现，基础设施REITs发行范围新增了城市更新设施、商业办公设施两个行业领域。另外，新增的资产类型包括酒店、体育场馆。进一步来看，新增的酒店这一资产类型分布在园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施三大行业领域中。新增的体育场馆这一资产类型也分布在消费基础设施行业领域。

如《清单》在消费基础设施行业领域中明确，申报范围包括百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类消费品市场项目，保障基本民生的社区商业项目，体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目。与上述消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。四星级及以上酒店项目。

值得一提的是，《清单》特别提到，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为召开相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

“应该说，这是一项关键隔离，确保了参与主体的核心能力必须聚焦于‘长期运营’而非‘短期销售’，从源头上引导资本和人才从传统的开发思维转向服务与运营思维，真正有助于房地产业转向可持续的内生性增长。”赵然说。

李超称，国家开展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好有助于基础设施REITs支持实体经济开展。（本报记者 杜雨萌）